Definiția nei în evaluarea imobiliară. Cea mai eficientă utilizare a unui teren liber Analiza celei mai eficiente utilizări a unui teren de exemplu

Cu toate acestea, dacă nivelul competitiv al cererii este mai mare pentru uz industrial, atunci este probabil ca cea mai eficientă utilizare a proprietății să fie menținerea utilizării existente în timp ce se efectuează lucrările de mediu necesare cu costurile asociate. Teoria evaluării imobiliare necesită analiza unui teren, presupunând că nu există clădiri pe acesta, chiar dacă amplasamentul este dezvoltat, pentru a determina dacă utilizarea actuală este solicitată și dacă ar trebui continuată sau înlocuită. Metoda de determinare a celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății evaluate ca teren neamenajat se bazează pe ipoteza că aceasta nu are clădiri sau poate fi curățată de clădiri ca urmare a demolării acestora.

Cea mai eficientă utilizare a terenurilor îmbunătățite

Atunci când se analizează cea mai eficientă utilizare a unei parcele de teren îmbunătățite, un studiu de autorizare legală are ca scop examinarea dacă imobilul în cauză respectă reglementările existente de dezvoltare sau altă utilizare a terenului și modul în care această conformitate sau neconformitate afectează valoarea proprietății. În același timp, sunt examinate multe dintre acele restricții publice și private care au fost luate în considerare la verificarea permisului legal de folosire a terenului ca liber, dar din punct de vedere al îmbunătățirilor existente.

În general, o utilizare existentă este permisă din punct de vedere legal deoarece a fost efectuată în conformitate cu regulile, reglementările și restricțiile aplicabile.

Eficiența utilizării terenului

Analiza pieței de către o companie lider din comerțul cu amănuntul din SUA Analiza pieței poate fi împărțită în patru sarcini funcționale: analiză de teren, analiză cantitativă, analiză calitativă, sinteză (vezi Figura 16-2). În cadrul fiecăreia dintre aceste sarcini sunt realizate anumite obiective.
Primul obiectiv este identificarea acelor factori de cerere și ofertă care influențează costul unei anumite opțiuni de utilizare a terenului. Trebuie definită „piața țintă”. Acesta din urmă implică identificarea acelor utilizatori care sunt cel mai probabil să cumpere sau să închirieze această proprietate.

Atenţie

De exemplu, piața țintă pentru apartamentele cu două dormitoare ar putea fi tineri profesioniști și cuplurile căsătorite fără copii. Odată ce piața țintă este identificată, sunt analizate facilitățile care pot oferi o „diferență competitivă între proprietatea care este evaluată și toate celelalte proprietăți.

20. evaluarea terenurilor: analiza utilizării celei mai bune și eficiente a terenurilor.

Titlul asupra acestei proprietăți poate suferi anumite defecte. Un proprietar de teren vecin poate deține o clădire care invadează proprietatea.

Info

Pe amplasament pot exista locuri de înmormântare sau clădiri istorice care nu sunt supuse demolării Dacă analistul consideră că pot exista restricții legale care vor afecta utilizarea terenului, atunci ar trebui să obțină o opinie de la un avocat calificat, autorizat. Calitatea resurselor unui sit Calitatea resurselor unui sit este legată funcțional de capacitatea și eficiența acestuia în combinație cu alți factori de producție.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare

Important

Acești factori sunt de obicei luați în considerare la testarea productivității maxime. De foarte multe ori, testele de autorizare legală, de fezabilitate fizică și de fezabilitate financiară conduc la concluzia că utilizarea existentă poate fi continuată.

Analiza celei mai bune utilizări

În acest caz, vor exista costuri pentru demolarea și eliminarea instalației existente. În practică, un potențial proprietar va reamenaja un site doar dacă valoarea reziduală a clădirilor este scăzută.

În funcție de cât de apropiată este utilizarea selectată care necesită construcție nouă față de data evaluării, utilizarea existentă poate fi considerată o utilizare intermediară. Astfel, dacă, conform planului de extindere a terenului intravilan, construcția de cabane va ajunge pe terenul analizat în cinci ani, iar perioada necesară pentru demolarea clădirilor existente și construcția unei noi cabane este de un an, cele patru -exploatarea anuală a proprietății industriale existente este considerată ca o utilizare intermediară.

Criterii de analiză a celei mai bune utilizări

Eficiență maximă: luarea în considerare a care dintre utilizările fezabile din punct de vedere financiar vor produce venitul net maxim sau valoarea actuală maximă. Pentru a utiliza corect abordările de evaluare, precum și pentru a oferi un răspuns despre fezabilitatea existenței continue a îmbunătățirilor disponibile pe site, determinarea metodei de utilizare optimă și eficientă se realizează în 2 etape: 1.

Pentru terenul ca liber; 2. Pentru un teren cu îmbunătățiri existente Ca regulă generală, cifra de afaceri a terenurilor este reglementată de legislația civilă, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legislația funciară, forestieră, apelor, legislația privind subsolul, protecția mediului și legile federale speciale.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului

Se măsoară topografia sitului, se notează pante care nu sunt supuse dezvoltării și diferențe de niveluri ale sitului. Sunt analizate probe de sol și subsol prelevate în diferite puncte. Dezvoltatorul trebuie să cunoască calitatea portantă a solului și proprietățile sale de drenaj. Calitatea portantă determină ce tipuri de clădiri pot fi amplasate pe șantier și ce fel de fundație ar trebui plasată sub ele.

Este necesar să se determine dacă pe amplasament există formațiuni de stâncă care ar necesita explozii costisitoare pentru a fi îndepărtate. Proprietățile de drenaj (permeabilitatea) solului determină capacitatea acestuia de a absorbi apa.

Sunt identificate orice probleme de drenaj. Se verifică disponibilitatea rețelelor de utilități și nivelul utilităților furnizate. Este necesar să se identifice orice obiecte externe a căror existență poate crea inconveniente și poate dăuna dezvoltării planificate.

2. evaluarea imobilelor

Expresivitatea arhitecturală se realizează prin corespondența formelor și volumelor clădirii cu scopul său, aspectul general al clădirii, proporționalitatea părților sale, utilizarea materialelor de finisare adecvate și lucrări de înaltă calitate. În același timp, calitățile estetice ale clădirii pot fi ridicate la nivelul de artă. Cerința de eficiență se impune tuturor clădirilor și este ca dacă toate cerințele tehnice sunt îndeplinite, costul acestuia, calculat la 1 m2 de suprafață sau la 1 m3 de volum, să nu depășească limita stabilită. Reducerea costurilor de construcție este una dintre cele mai importante sarcini economice naționale.
Astfel, dacă o municipalitate a adoptat Regulile de Utilizare și Dezvoltare a Terenului (denumite în continuare Reguli), atunci terenurile care se încadrează în aceeași zonă teritorială (subzonă) și clădirile de locuit situate pe acestea se încadrează în același regim juridic de utilizare. , constructii si reconstructii (nu conteaza daca sunt dachas , gradina, pentru terenuri gospodaresti private sau constructii de locuinte individuale). În cazul în care Regulile nu au fost încă adoptate, parametrii specificați pentru construcția de locuințe individuale și parcelele gospodărești private sunt determinați de oficialii municipali relevanți care eliberează autorizații de construcție, ghidați de zeci de acte juridice de reglementare diferite, cu forță juridică diferită și afiliere în industrie, precum și consideraţii care nu au legătură cu dreptul .

2 cele mai eficiente moduri de a folosi terenul

Reducerea costului unei clădiri se poate realiza prin planificare rațională și evitarea exceselor la stabilirea suprafețelor și volumelor spațiilor, precum și în decorarea interioară și exterioară; selectarea structurilor optime ținând cont de tipul clădirii și condițiile de funcționare ale acesteia; utilizarea metodelor și tehnicilor moderne pentru producerea lucrărilor de construcții, ținând cont de realizările științei și tehnologiei construcțiilor. Pentru a selecta soluții fezabile din punct de vedere economic, s-a stabilit împărțirea clădirilor după capital în patru clase, în funcție de scopul și semnificația acestora. În același timp, clasa I include clădirile pentru care sunt impuse cerințe sporite, iar clasa IV include clădirile pentru care cerințele minime sunt acceptabile.

Alegerea metodei depinde de gradul de reorientare a scopului real al proprietății care se evaluează, de nivelul de risc al opțiunii luate în considerare, de rata de rentabilitate necesară și de perioada de recuperare a capitalului și de momentul implementării opțiunii propuse. pentru utilizarea proprietății. Tipul de utilizare care asigură cea mai mare rentabilitate a terenului este cel mai eficient.

Baza tuturor metodelor utilizate pentru determinarea valorii unui teren pentru a selecta cea mai eficientă opțiune este așa-numita tehnică reziduală. Veniturile din terenuri sunt considerate ca fiind soldul dintre veniturile totale generate de imobile și acele sume de venituri care sunt asigurate prin atragerea de muncă, capital, active fixe (cladiri și structuri funcționale).

Întrucât activitatea de evaluare presupune determinarea valorii de piață, analiza celei mai eficiente utilizări identifică cea mai profitabilă și competitivă utilizare a unei anumite proprietăți.

Baza de cost a oricărei proprietăți imobiliare este costul terenului. Clădirile și structurile situate pe acesta pot fi schimbate, dar caracteristicile de bază ale amplasamentului rămân de obicei aceleași. În același timp, veniturile unui anumit site depind de eficiența utilizării acestuia. Un investitor, atunci când alege un teren pe o anumită piață, înțelege că diferența de cost a diferitelor terenuri se explică prin caracteristicile lor de calitate.

Analiza utilizării celei mai eficiente a unei proprietăți presupune efectuarea unui studiu detaliat al situației pieței, a caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor solicitate de piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calcularea profitabilității fiecare opțiune și estimarea valorii proprietății pentru fiecare opțiune de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cea mai eficientă utilizare poate fi făcută numai după calcularea costului.

Cea mai bună și mai eficientă utilizare a unei proprietăți este utilizarea unui teren vacant sau dezvoltat, care este posibil din punct de vedere legal și proiectat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, prevăzut cu resurse financiare adecvate și care oferă valoare maximă.

Utilizarea optimă a unei bucăți de teren este determinată de factorii concurenți ai pieței particulare de care aparține proprietatea evaluată și nu este rezultatul speculațiilor subiective ale proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului. Prin urmare, analiza și selectarea celei mai eficiente utilizări este, de fapt, un studiu economic al factorilor de piață care sunt semnificativi pentru obiectul evaluat.

Tipul de utilizare care asigură cea mai mare rentabilitate a terenului este cel mai eficient. Baza tuturor metodelor utilizate pentru determinarea valorii unui teren pentru a selecta cea mai eficientă opțiune este așa-numita tehnică reziduală. Veniturile din terenuri sunt considerate ca fiind soldul dintre veniturile totale generate de imobile și acele sume de venituri care sunt asigurate prin atragerea de muncă, capital, active fixe (cladiri și structuri funcționale). Costul unui teren, la rândul său, reprezintă diferența dintre costul total al întregii proprietăți și valoarea reziduală a clădirilor sau costurile construcției acestora.

Cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare poate fi realizată fie pe baza clădirilor existente, fie implică construirea unor îmbunătățiri fundamental noi, ceea ce necesită considerarea terenului ca vacant. Pe baza acestui fapt, evaluatorii folosesc două tehnici atunci când analizează cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare:

Cea mai eficientă utilizare a site-ului ca unul nedezvoltat;

Cea mai eficientă utilizare a site-ului ca zonă construită.

Există următoarele motive principale pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a terenului ca nedezvoltat:

1. Izolarea în valoarea imobilului a valorii numai a terenului.

2. Utilizarea metodei de vânzare comparabilă pentru a evalua terenul dezvoltat.

3. Calculul pierderii de valoare din cauza uzurii externe.

4. Evaluarea valorii reale a terenului ca parte a unei proprietăți imobiliare care este suboptimă pentru un anumit sit

Analiza utilizării celei mai eficiente a unei zone construite se face din două motive:

1. Identificarea tipului de utilizare a proprietății care oferă cea mai mare rentabilitate totală a capitalului investit.

2. Identificarea obiectelor imobiliare de pe piață cu același scop cu un nivel comparabil de eficiență de utilizare.

Să luăm în considerare diferența dintre cea mai eficientă utilizare a unui șantier fără clădiri și o proprietate cu clădiri folosind exemplul imobilului industrial care are emisii toxice. Zona în care se află obiectul analizat, datorită caracteristicilor sale naturale, este în curs de dezvoltare ca zonă rezidențială suburbană.

Eficiența maximă a utilizării unui site fără clădiri se va baza cel mai probabil pe utilizarea acestuia ca cabană rezidențială. În acest caz, vor exista costuri pentru demolarea și eliminarea instalației existente. În practică, un potențial proprietar va reamenaja un site doar dacă valoarea reziduală a clădirilor este scăzută.

Metoda de determinare a celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății evaluate ca teren neamenajat se bazează pe ipoteza că aceasta nu are clădiri sau poate fi curățată de clădiri ca urmare a demolării acestora. Ca urmare, valoarea terenului este determinată pe baza selecției posibilelor opțiuni de utilizare care asigură rentabilitatea bunurilor imobiliare și

selectarea parametrilor obiectelor imobiliare în conformitate cu un scop specific.

Opțiunea de utilizare a unui teren ca nedezvoltat are două tipuri principale:

1. Folosirea unui teren pentru speculație, adică pentru vânzarea lui fără îmbunătățiri unui investitor care ulterior îl va dezvolta în conformitate cu cerințele pieței sau propriile preferințe. Această opțiune este aplicabilă atunci când piețele imobiliare sunt suprasaturate.

2. Dezvoltarea terenului cu clădiri și structuri noi, inclusiv:

„dezvoltare fără utilizare intermediară, dacă o nouă utilizare este luată în considerare și acceptată de piață la data analizei;

„dezvoltarea cu utilizare intermediară presupune păstrarea temporară a unei opțiuni de utilizare existente până când o nouă opțiune este solicitată de piață, pe baza previziunii situației pieței; „divizarea sau combinarea unui teren pentru a obține cea mai eficientă utilizare; „dezvoltarea unui șantier cu clădiri noi, asemănătoare ca destinație și parametri fizici cu obiectul existent. Cea mai frecventă situație de evaluare a unui imobil pe baza unui teren neamenajat este nedezvoltarea condiționată a acestuia. Acest lucru se datorează faptului că pe planul analizat. amplasamentul există o clădire care afectează valoarea obiectului În acest caz, alegerea opțiunii pentru cea mai eficientă utilizare a amplasamentului ca nedezvoltat ia forma proiectării investiției în faza de luare a deciziei.

În acest caz, evaluatorul trebuie să răspundă la o serie de întrebări:

1. Cum poate fi folosit un teren dacă nu este efectiv dezvoltat sau poate fi curățat de clădirile existente?

2. Ce tip de clădire sau alte structuri care susțin destinația selectată pot fi construite pe acest teren, în funcție de caracteristicile sale fizice și de altă natură, și în ce interval de timp?

3. Utilizarea existentă ar trebui considerată ca o utilizare intermediară?

De exemplu, dacă sunt necesare lucrări de construcție pentru a obține cea mai eficientă utilizare a terenului, evaluatorul ar trebui să determine:

Costurile demolarii cladirilor existente;

Tipul de utilizare cea mai eficientă a proprietății (birou, hotel, depozit etc.), corespunzătoare standardelor actuale ale pieței și cuprinzând elemente la prețurile cele mai rezonabile;

Caracteristicile clădirilor optime care ar trebui ridicate pentru a maximiza utilizarea potențialelor caracteristici ale amplasamentului (numărul de etaje, suprafața optimă a unităților funcționale, numărul acestor unități etc.);

Nivelul chiriei și costurile de exploatare;

Costul clădirilor în curs de construcție, ținând cont de costurile de finanțare.

Cea mai eficientă utilizare a unui teren ca construcție presupune conservarea clădirilor existente pe amplasamentul analizat. Opțiunea de utilizare a unui teren ca fiind construit are două tipuri principale:

1. menținerea scopului existent al proprietății evaluate;

2. modificarea scopului existent al bunului evaluat.

În ambele cazuri, se iau în considerare necesitatea și posibilitatea:

Mentinerea volumului existent si a calitatii serviciilor prestate de imobiliare;

Efectuarea lucrărilor de construcție la reconstrucția clădirilor pentru îmbunătățirea clasei acestora și modificarea tarifelor de închiriere;

Efectuarea lucrărilor de construcție pentru extinderea zonei prin extinderi suplimentare sau construirea de etaje suplimentare;

Reducerea spațiului existent prin demolare parțială.

Evaluatorul, comparând varianta de utilizare existentă pentru clădirile situate pe teren cu varianta optimă de construcție, trebuie să primească răspuns la următoarele întrebări:

1. Este recomandabil să continuați funcționarea clădirii în starea sa actuală?

2. Ce variantă de reconstrucție a clădirii ar trebui să aleg: reconstrucție, extindere, demolare parțială?

3. Cum și în ce interval de timp vor fi recuperate costurile?

Cea mai optima varianta de folosire a cladirilor va asigura costul maxim al investitiilor imobiliare atractive, tinand cont de rata de rentabilitate determinata in functie de riscul optiunii alese. Este clar că riscurile menținerii utilizării existente a proprietății și diferitele opțiuni de reamenajare nu vor fi aceleași.

Raportul de evaluare trebuie să separe cea mai bună utilizare a sitului ca nedezvoltat de cea mai bună utilizare a sitului așa cum este dezvoltat. Raportul de evaluare trebuie să identifice, să explice și să justifice în mod clar scopul și concluzia fiecărei utilizări.

TEMA 12. ANALIZA CELE MAI BUNE UTILIZĂRI

Toate judecățile privind valoarea se bazează pe utilizarea proprietății imobiliare. Cu toate acestea, doar cea mai eficientă utilizare este adecvată din punctul de vedere al participanților pe piață. Această utilizare poate și ar trebui considerată drept bază pentru determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare.

Utilizarea cea mai eficientă a unui anumit teren nu este determinată de opinia subiectivă a proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului; dimpotrivă, cea mai eficientă utilizare este format din forțele concurente din cadrul pieței pe care se află acest imobil. Prin urmare, o analiză a celei mai bune utilizări este, în esență, un studiu de piață cuprinzător al utilizărilor alternative ale bunurilor imobiliare din perspectiva atingerii productivității maxime, care oferă baza necesară pentru selectarea obiectelor pentru comparație atunci când se aplică cele trei abordări ale evaluării.

Scopul și obiectivele analizei

Procesul de identificare și justificare a utilizărilor alternative ale proprietății imobiliare care vor oferi cea mai mare utilizare productivă se numește analiză a celei mai bune utilizări.

Anterior, când s-au discutat principiile de evaluare, s-a afirmat că cea mai bună utilizare definită ca cea mai mare utilizare fizică posibilă, care este susținută în mod corespunzător, permisă legal, fezabilă din punct de vedere financiar și care are ca rezultat cea mai mare valoare a proprietății în cauză.

După cum puteți vedea din această definiție, cea mai bună utilizare este mai degrabă o presupunere educată decât un fapt. În practica de evaluare, cea mai bună utilizare reprezintă premisa pe care se bazează valoarea de piață. În contextul său ca preț de vânzare cel mai probabil, un alt termen pentru cea mai bună utilizare ar putea fi "folosirea cel mai probabil" sau „utilizare cea mai profitabilă”.

Practic, conceptul de utilizare maximă se aplică numai terenului, deoarece valoarea îmbunătățirilor este considerată a fi valoarea pe care acestea o adaugă terenului. Se consideră că terenul are valoare, în timp ce îmbunătățirile contribuie la valoarea imobilului în sine în ansamblu. De aici se pune accentul teoretic al analizei utilizării celei mai eficiente pentru eventuala folosire a terenului ca şi când ar fi viran. Chiar și pentru imobile îmbunătățite, evaluarea terenului ca vacant este o condiție necesară în determinarea valorii imobilului. Numai astfel se poate determina contribuția reală a îmbunătățirilor la valoarea proprietății.

În același timp, practica de evaluare a arătat că în activitățile de evaluare este importantă și formarea de judecăți cu privire la valoarea de piață din punctul de vedere al utilizării cât mai eficiente a bunurilor imobiliare îmbunătățite. Acest concept în evaluarea imobiliară a fost dezvoltat în anii 1960 pentru a răspunde la două întrebări importante:

1) cum ar trebui utilizate îmbunătățirile existente;

2) dacă ar trebui păstrate în folosința lor actuală sau dacă ar trebui demolate și construite altele noi în locul lor.

Conceptul de utilizare cea mai eficientă a terenului ca liber răspunde doar la întrebarea cum ar trebui îmbunătățit situl, fiind neamenajat. Prin urmare, atunci când se face o evaluare, este necesar să se facă distincția între cea mai eficientă utilizare a terenului ca vacant și cea mai eficientă utilizare a imobilelor îmbunătățite. În același timp, criteriul de utilizare cât mai eficientă a terenului ca liber este valoarea maximă a acestuia, iar criteriul de utilizare cât mai eficientă a bunurilor imobiliare îmbunătățite este maximizarea valorii imobilelor la o rată de rentabilitate acceptabilă.

Astfel, atunci când facem alegerea finală a celei mai eficiente opțiuni de utilizare, ne ghidăm după următoarele prevederi:

Dacă valoarea proprietății îmbunătățite este mai mare decât valoarea terenului fără îmbunătățiri, cea mai eficientă utilizare va fi utilizarea proprietății îmbunătățite;

Dacă valoarea terenului viran depășește valoarea proprietății îmbunătățite, cea mai eficientă utilizare ar fi folosirea terenului ca viran.

De fapt, analiza celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a unor tipuri rezonabile de utilizare a terenurilor (vacante sau îmbunătățite) din punctul de vedere a patru criterii necondiționate, care sunt încorporate în însăși definiția celei mai eficiente utilizări.

Cea mai eficientă utilizare ar trebui să fie:

posibil fizic acestea. corespund mărimii și formei terenului, accesibilității acestuia, condițiilor inginerie-geologice și de mediu;

permis legal , acestea. respectă reglementările de utilizare și dezvoltare stabilite prin restricții publice (documentația de urbanism și amenajarea terenului) și private (grevarea drepturilor proprietarului cu acordurile sale cu alte persoane);

fezabil financiar , acestea. respectă condițiile actuale de piață, care determină nivelul de rentabilitate al diferitelor tipuri de imobile, și asigură o rentabilitate pozitivă a capitalului investit;

cât se poate de productiv , acestea. asigura valoarea maximă a terenului sau rentabilitatea maximă a capitalului investit. În acest caz, valoarea actuală netă sau rata internă a rentabilității este de obicei utilizată ca măsură a rentabilității capitalului.

Trebuie remarcat faptul că aceste criterii sunt interdependente și trebuie luate în considerare într-o anumită secvență. În acest caz, nu contează în principiu ceea ce va fi considerat mai devreme - posibilitatea fizică sau permisiunea legală. Uneori este și mai potrivit să începem prin a lua în considerare utilizările permise legal, deoarece aceasta conturează imediat gama de alternative posibile. Cu toate acestea, este important ca un studiu al fezabilității fizice și al permisibilității legale să precedă un test de fezabilitate financiară și productivitate maximă. O utilizare poate fi fezabilă din punct de vedere financiar, dar nu va fi un argument dacă este interzisă de lege sau imposibil fizic. Și numai după ce au fost identificate toate utilizările permise din punct de vedere legal, posibile fizic și fezabile financiar, putem trece la selectarea celor mai productive dintre ele.

Astfel, o judecată finală cu privire la cea mai bună utilizare poate fi formată numai după ce utilizările alternative au fost eliminate ca acelea care nu îndeplinesc unul sau altul criteriu. Utilizarea rămasă care îndeplinește toate cele patru criterii este cea mai eficientă utilizare.

Desigur, tipurile de utilizări luate în considerare în timpul analizei trebuie să îndeplinească încă un criteriu - dacă utilizarea este rezonabilă. Caracterul rezonabil sau posibilitatea rezonabilă este atât un punct de referință preliminar, cât și o concluzie pentru utilizarea/utilizările determinate în cele din urmă a fi cele mai eficiente.

După cum sa menționat, teoria evaluării sugerează că atâta timp cât valoarea proprietății îmbunătățite este mai mare decât valoarea terenului ca vacant, atunci cea mai eficientă utilizare este utilizarea proprietății îmbunătățite. Cu toate acestea, în practică, un nou proprietar poate elimina îmbunătățirile existente chiar și atunci când valoarea proprietății îmbunătățite depășește valoarea terenului liber. Este puțin probabil ca investitorii să plătească sume mari pentru teren pur și simplu pentru a menține îmbunătățirile existente asupra acestuia până când îmbunătățirile vor fi complet lipsite de valoare. Prin urmare, costul demolării și costul oricărei îmbunătățiri rămase vor fi întotdeauna luate în considerare atunci când se ia în considerare fezabilitatea financiară a schimbării utilizării terenului.

Atunci când se analizează cea mai eficientă utilizare, este, de asemenea, important de luat în considerare factor de timp pentru o anumită utilizare. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul previzibil. De exemplu, cea mai eficientă utilizare a unei ferme pentru dezvoltarea urbană viitoare poate fi o utilizare temporară, intermediară, care precede cea mai mare utilizare viitoare pentru dezvoltarea rezidențială. Dacă terenul este gata de dezvoltare la momentul evaluării, atunci nu există o utilizare temporară. Dimpotrivă, dacă terenul nu are potențialul de a forma locuri rezidențiale în viitorul apropiat, atunci utilizarea sa cea mai eficientă va fi utilizarea în continuare agricolă. În astfel de situații, dezvoltarea imediată a terenului sau conversia proprietății îmbunătățite la cea mai mare utilizare viitoare a acesteia nu este de obicei fezabilă din punct de vedere financiar.

Un alt factor de luat în considerare atunci când se analizează cea mai bună utilizare este intensitatea utilizării curente. De exemplu, dacă șantierul ar fi liber, cea mai eficientă utilizare ar fi construirea unei clădiri de birouri cu 10 etaje, în timp ce clădirea de birouri care ocupă în prezent șantierul are doar trei etaje. Utilizarea actuală a site-ului din punct de vedere al intensității sale nu poate fi considerată cea mai eficientă utilizare.

Atunci când se analizează cea mai bună utilizare, concurența trebuie întotdeauna luată în considerare, atât între diferite utilizări, cât și în cadrul unei anumite utilizări. Acesta din urmă este deosebit de important atunci când site-ul este recomandat a fi folosit pentru o anumită funcție, care poate fi amplasată pe alte site-uri care au aceleași sau chiar mai favorabile condiții pentru această funcție.

În plus, din punct de vedere al pieței în zonele de afaceri, nu o singură funcție, ci mai multe sau o combinație a acestora poate fi considerată cea mai eficientă utilizare. Prin urmare, concluzia despre cea mai eficientă utilizare reflectă natura generală a cerințelor propuse de piață pentru utilizarea și dezvoltarea site-ului, mai degrabă decât un anumit tip de utilizare. Fără o analiză de piață de încredere, este imposibil să se facă o judecată corectă cu privire la cea mai eficientă utilizare.

Cea mai eficientă utilizare a terenului liber

O analiză a utilizării celei mai eficiente a unui teren liber este de obicei efectuată pentru a determina valoarea terenului. Când un teren nu are îmbunătățiri, justificarea este evidentă - terenul este evaluat așa cum este. Cu toate acestea, atunci când terenul este îmbunătățit, contribuția terenului la valoarea totală a proprietății depinde de modul în care proprietatea poate fi utilizată. Prin urmare, cea mai eficientă utilizare a terenului ca vacant trebuie luată în considerare în ceea ce privește utilizarea sa existentă și toate posibilele. Această cerință trebuie îndeplinită întotdeauna, cu excepția cazului în care îmbunătățirile funciare existente sunt capabile să susțină cea mai eficientă utilizare pentru o perioadă suficient de lungă sau nu există cerere pe piață pentru utilizarea actuală.

Ipoteza că la evaluarea proprietăților îmbunătățite terenul este tratat ca și cum ar fi vacant se bazează pe posibilitatea demolării îmbunătățirilor ca una dintre utilizările alternative ale proprietății. Până la urmă, nu se poate exclude niciodată posibilitatea unei astfel de utilizări care să crească valoarea terenului până în punctul în care îmbunătățirile existente nu mai contribuie la valoarea totală a proprietății sau chiar valoarea acestora devine negativă.

În unele cazuri, cea mai eficientă utilizare a unui site va fi să se abțină de la dezvoltarea acestuia sau să-l folosească temporar până când dezvoltarea este susținută de cererea pieței. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când există o depreciere externă (economică) pe piață - de exemplu, atunci când piețele imobiliare sunt temporar supraaprovizionate, când costurile financiare excesive slăbesc absorbția, când există o scădere economică a producției sau când are loc un dezastru semnificativ de mediu.

Pentru multe proprietăți, obținerea celei mai înalte utilizări necesită modificări de zonare sau modificări majore ale infrastructurii de transport și utilități sau alte îmbunătățiri exterioare necesare pentru a trece la noua utilizare. Utilizarea cea mai eficientă a terenului ca vacant poate necesita împărțirea acestuia în loturi mai mici de teren sau conectarea cu alte loturi de teren.

Astfel, cea mai eficientă utilizare a terenului ca liber poate fi:

Utilizarea sa actuală,

Dezvoltare planificată,

Împărțirea unui teren în terenuri mai mici sau anexarea acestuia la alte parcele;

De asemenea, poate implica, alternativ, utilizarea temporară sau abandonarea oricărei utilizări până când dezvoltarea este satisfăcută de cererea pieței.

Dacă cea mai eficientă utilizare a terenului ca vacant este dezvoltarea, atunci este necesar să se determine și să descrie tipul și natura imbunatatire perfecta care trebuie să îndeplinească criterii clar stabilite. În primul rând, îmbunătățirea trebuie să maximizeze potențialul site-ului în ceea ce privește cererea pieței. În al doilea rând, trebuie să fie în concordanță cu standardele actuale ale pieței și cu natura zonei înconjurătoare. În sfârșit, îmbunătățirea trebuie să conțină componente evaluate corespunzător.

Această îmbunătățire ideală este utilizată ca o comparație pentru a determina uzura îmbunătățirilor existente. Desigur, o îmbunătățire ideală nu va avea nicio uzură fizică sau funcțională - adică. nu va fi nici o sub-îmbunătățire, nici o supra-îmbunătățire. Astfel, orice diferență de valoare între îmbunătățirea existentă și îmbunătățirea ideală va fi atribuită acestor forme de amortizare. În același timp, este necesar să se ia în considerare uzura economică (externă), care poate afecta atât îmbunătățirea existentă, cât și îmbunătățirea ideală.

În toate cazurile, analiza utilizării celei mai eficiente a terenului ca vacant trebuie să identifice utilizările care permis legal , acestea. respectă restricțiile publice și private stabilite.

Restricții sociale reprezintă regulamentul de amenajare sau altă utilizare a unui teren, stabilit în documentația de urbanism și amenajare a terenului, cel mai adesea în planurile (reguli) zonale, normele de dezvoltare locală și alte acte juridice care reglementează natura utilizării terenului într-o anumită zonă.

Restricții private sunt asociate cu grevarea drepturilor proprietarului de a folosi și dezvolta un teren, care apar ca urmare a încheierii diferitelor acorduri legate de înstrăinarea puterilor sale individuale. Restricțiile private cele mai tipice sunt diverse tipuri de servituți (drept de trecere/trecere, punere comunicații, zid comun etc.), care, împreună cu terenul, trec de la proprietar la proprietar.

De multe ori va fi oportun să se ia în considerare nu numai utilizarea permisă, ci și opțiunile legale de modificare a utilizării funcționale stabilite și a caracterului dezvoltării astfel încât să se realizeze cea mai eficientă utilizare a imobilului.

Într-o situație care implică o posibilă modificare a unei utilizări permise, trebuie luate în considerare timpul și cheltuielile necesare pentru a face acest lucru, precum și riscul ca schimbarea să nu fie permisă.

De exemplu, un teren ar valora 125.000 USD dacă este permisă utilizarea comercială. Costul total asociat cu schimbarea utilizării existente a terenului ar fi de 10.000 USD, iar timpul total de investiție ar fi de 12 luni. Desigur, acest lucru va reduce valoarea terenului, în primul rând, datorită creșterii costurilor totale asociate îmbunătățirii acestuia cu 10.000 USD și, în al doilea rând, datorită necesității de a reduce valoarea acestuia pe perioada obținerii autorizațiilor de utilizare comercială.

În plus, chiar dacă există temeiuri legale pentru trecerea la o nouă utilizare, această schimbare nu poate fi garantată 100% din cauza unor factori subiectivi asociați, de exemplu, cu atitudinile negative ale publicului față de amplasarea unei noi construcții.

Calcule similare sunt efectuate atunci când mai multe zone trebuie combinate pentru a obține cea mai eficientă utilizare. De exemplu, o uzină petrochimică mare poate fi construită pe un amplasament creat prin combinarea mai multor site-uri mai mici care, individual, nu au avut potențialul pentru o astfel de utilizare industrială la scară largă. Pentru a permite o astfel de fuziune, este necesar să se țină cont de costurile și timpul necesar formării unui nou site. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că la fuziune, pentru parcelele individuale, în special pentru cele achiziționate la sfârșitul perioadei de fuziune, pot fi plătite prețuri deseori mai mari decât cele de piață.

Astfel, un studiu de autorizare legală ar trebui să ne permită să stabilim:

Ce utilizări sunt permise în zona actuală;

Ce utilizări ar putea fi permise dacă sunt introduse modificări de zonare și

Ce utilizări sunt limitate de sarcinile private pe un anumit site.

În acest caz, trebuie să se țină seama de perioada de valabilitate a condițiilor restrictive privind utilizarea și dezvoltarea terenului.

Abilitatea fizică cea mai eficientă utilizare a unui sit liber este asociată atât cu parametrii sitului în sine (dimensiunea acestuia, conturul, lungimea liniei frontale, adâncimea), cât și cu caracteristicile naturale ale mediului (relief, condiții inginerești și geologice, pericole naturale). ). În plus, din punct de vedere al disponibilității fizice, se evaluează accesibilitatea transportului către terenul și disponibilitatea capacităților necesare ale structurilor și rețelelor inginerești.

În principiu, orice site, chiar și unul cu caracteristici fizice nefavorabile, poate avea o anumită utilizare, dar suma costurilor asociate dezvoltării sale va fi decisivă atunci când se analizează cea mai eficientă utilizare.

Există cazuri în care dimensiunea site-ului este prea mare pentru utilizarea sa cea mai eficientă. Cea mai eficientă utilizare a excesului de teren poate fi crearea unui spațiu deschis sau crearea oportunității de extindere viitoare sau formarea unui nou sit separat.

Terenul adecvat funcției de îmbunătățire (a clădirii) - parcare pentru magazin, teren de sport pentru școală - nu este redundant. Doar terenurile care nu respectă standardele pieței ar trebui considerate excedentare și luate în considerare în ajustări.

În unele cazuri, loturile nu sunt considerate prea mari, deoarece suprafața care nu este necesară pentru o anumită utilizare nu poate fi utilizată separat. De exemplu, o parcelă mare într-o dezvoltare continuă nu poate avea spațiu în exces, deoarece utilizarea separată a acestui exces este imposibilă.

Focalizarea studiului fezabilitate financiară va depinde de piață pentru utilizări posibile fizic și permise legal. Dacă aceste utilizări sunt pe piața de închiriere, analiza de fezabilitate financiară se va concentra asupra celor care vor oferi un venit net din exploatare suficient pentru a îndeplini rata de rentabilitate a investiției cerută de piață. Dacă pe piață există utilizări fezabile din punct de vedere fizic și permise din punct de vedere legal, o analiză de fezabilitate financiară va căuta să determine valoarea veniturilor care ar fi realizate din vânzarea proprietății îmbunătățite în cadrul unei utilizări alternative. Fezabile din punct de vedere financiar în acest caz vor fi acele utilizări în care veniturile vor fi egale cu sau depășesc suma costurilor necesare pentru crearea și vânzarea proprietății îmbunătățite.

Pentru a determina fezabilitatea financiară a unei utilizări care nu generează venituri, beneficiile care decurg din utilizare pot fi, de asemenea, comparate cu costurile așteptate. Dacă beneficiile depășesc aceste costuri, atunci utilizarea este considerată fezabilă (beneficială). Dacă beneficiile sunt mai mici decât costurile sau le depășesc doar cu o sumă mică, atunci utilizarea nu va fi considerată fezabilă din punct de vedere financiar.

Studiul de fezabilitate financiară trebuie să se bazeze pe dovezi de încredere colectate și analizate pe piața concurențială pentru imobilul în cauză. În acest caz, analiza cererii și ofertei și a locației este o condiție prealabilă pentru a determina fezabilitatea financiară a utilizării și pentru a stabili care dintre ele este cea mai productivă. În plus, orice depreciere economică asociată cu o anumită utilizare trebuie inclusă în studiul de fezabilitate financiară.

Verifica pentru productivitate maximă se aplică acelor utilizări care îndeplinesc primele trei criterii. Nu implică doar luarea în considerare a valorii imobiliare care poate fi atinsă prin utilizarea sa cea mai productivă, ci și costurile asociate cu atingerea acestei valori, inclusiv costurile de demolare și relocare, costuri de refacere a mediului, costuri de rezonare și altele.

Dintre utilizările fezabile din punct de vedere financiar, cea mai eficientă utilizare este cea care oferă cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu asumarea riscului de piață și la rata rentabilității garantate de piață pentru acea utilizare. Cu toate acestea, ratele de rentabilitate care reflectă riscurile asociate sunt adesea folosite pentru a valorifica veniturile primite din diverse utilizări în valorile corespunzătoare.

EXEMPLUL 1

Este necesar să se determine cea mai eficientă utilizare a unui teren liber în valoare de 35.000 USD, pentru care există trei opțiuni de dezvoltare posibile: construirea unei clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de 180 mp, 200 mp. si 220 mp.

Costurile de construcție pentru fiecare opțiune vor fi:

Opțiunea 1, 180 mp × 520 USD/mp. m = 93600 dolari;

Opțiunea 2.200 mp. m × 510 USD/mp m = 102.000 USD;

Opțiunea 3 220 mp. m × 500 USD/mp = 110.000 USD
Se presupune că terenul dezvoltat poate fi vândut:

Cu o casa de 180 mp - pentru 140.000 $;

Cu o casa de 200 mp pentru 155.000 $;

Cu o casă de 220 mp - pentru 160.000 USD.

Pentru a selecta cea mai eficientă utilizare a unui teren liber, determinăm marjele de profit ale dezvoltatorului pentru diferite opțiuni de dezvoltare:

Cea mai eficientă utilizare a unui teren liber, asigurând profit maxim pentru dezvoltator, este construirea unei clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de 200 mp. Casele cu o suprafață mai mare sau mai puțin pătrată vor aduce potențial mai puțin profit.

Din alt punct de vedere, este necesar să se stabilească dacă profitul așteptat este suficient de mare pentru a justifica riscul investiției în construcții. În acest caz, costul total de achiziție și dezvoltare a terenului este de 137.000 USD (35.000 + 102.000 USD), rezultând un profit de 18.000 USD. Aceasta oferă o rată de rentabilitate a investiției de 13% (18.000 USD/137.000 USD). Dacă sunt disponibile rate mai mari de rentabilitate cu risc similar, atunci opțiunea propusă nu este cea mai eficientă utilizare.

În exemplul de mai sus, valoarea terenului era cunoscută, dar cel mai adesea se efectuează analiza celei mai eficiente utilizări pentru a determina valoarea terenului, iar valoarea terenului în sine este principala măsură a productivității. a folosirii unui teren liber. De aceea cea mai eficientă utilizare este considerată a fi cea care oferă cea mai mare valoare reziduală a terenului.

Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită prin determinarea valorii utilizării propuse (teren și îmbunătățiri) și scăderea costului de realizare a îmbunătățirilor.

EXEMPLUL 2

Este necesar să se determine cea mai eficientă utilizare a unui teren liber, pentru care există două opțiuni posibile de dezvoltare a parcelei: construirea unei clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de 220 mp sau 176 mp .

Se presupune că prețul de vânzare al unui teren cu o casă mare poate ajunge la 150.000 USD, iar cu unul mai mic - 120.000 USD În același timp, costurile de construcție, ținând cont de profitul dezvoltatorului, se ridică la 500 USD/mp.

Pentru a selecta cea mai eficientă utilizare, determinăm utilizarea metoda economica costul terenului pentru diferite opțiuni de dezvoltare:

Cea mai eficientă utilizare a celor două opțiuni luate în considerare este construcția unei clădiri rezidențiale cu o suprafață totală de 220 mp, deoarece implementarea acesteia realizează un cost mai mare al terenului.

Alternativ, valoarea terenului poate fi calculată prin valorificarea veniturilor atribuibile terenului. În esență, acest venit din teren este venitul rezidual rămas după ce costurile de exploatare și veniturile aferente îmbunătățirilor au fost scăzute din veniturile de pe întreaga proprietate. Deși valorificarea venitului rezidual nu este de obicei un indicator foarte convingător al valorii terenului în sine, această procedură de evaluare este foarte utilă în analiza celei mai bune utilizări deoarece oferă o bază pentru compararea utilizărilor alternative în vederea identificării celei mai productive.

EXEMPLUL 3

Este necesar să se determine cea mai eficientă utilizare a unui teren liber cu o suprafață de 2000 mp, situat într-o zonă rezidențială cu o piață de închiriere activă.

Studiul de piață a relevat următoarele date comparabile:

pentru plata chiriei:

Apartament in suprafata totala de 54,5 mp cu 1 dormitor 500 USD pe luna;

Apartament in suprafata totala de 72,7 mp cu 2 dormitoare 650 USD pe luna;

Apartament cu o suprafata totala de 100 mp cu 3 dormitoare 725 USD pe luna.

la costul constructiei:

Apartament cu o suprafață totală de 54,5 mp cu 1 dormitor 495 USD pe mp.

Apartament cu o suprafata totala de 72,7 mp cu 2 dormitoare 440 USD pe mp.

Apartament cu o suprafata totala de 100 mp cu 3 dormitoare 385 USD pe mp.

Se știe că venitul net din exploatare reprezintă 60% din venitul brut potențial, iar rata rentabilității îmbunătățirilor funciare este de 12%.

Pentru a selecta cea mai eficientă utilizare a unui teren liber, vom determina valoarea reziduală a terenului folosind metoda de distribuție a veniturilor.

Cea mai eficientă utilizare a unui teren liber este construirea unei clădiri rezidențiale cu 6 apartamente (două dormitoare), deoarece oferă cea mai mare valoare a terenului.

Să luăm în considerare un alt exemplu când valoarea terenului poate fi calculată prin valorificarea veniturilor atribuibile terenului, dar pentru diferite utilizări funcționale ale terenului.

EXEMPLUL 4

Este necesar să se determine cea mai eficientă utilizare a unui teren liber, pentru care există trei opțiuni posibile pentru dezvoltarea site-ului: construcția unei clădiri rezidențiale, a unei clădiri de birouri și a unui magazin de vânzare cu amănuntul.

Analiza datelor de piață arată că utilizarea terenului:

Construcția unei clădiri rezidențiale, al cărei cost va fi de 1021,6 mii.

dolari, vă va permite să obțineți un venit brut real de 250 de mii de dolari cu costuri de funcționare de 120 de mii de dolari;

Construcția unei clădiri de birouri, al cărei cost va fi de 928,0

mii de dolari, vă va permite să obțineți un venit brut real de 200 de mii de dolari cu costuri de funcționare de 80 de mii de dolari;

Construirea unui magazin de vânzare cu amănuntul, al cărui cost va fi de 817,3 mii de dolari, va permite un venit brut efectiv de 180 de mii de dolari cu costuri de exploatare de 69.

o mie de dolari

Să presupunem că pentru toate cazurile de utilizare, clădirea în construcție are aceeași viață economică (20 de ani) și o rată egală de rentabilitate (10%).

Pentru a selecta cea mai eficientă utilizare, vom determina, folosind metoda de distribuire a veniturilor, costul terenului pentru fiecare opțiune de utilizare. Totodată, vom ține cont de faptul că returnarea fondurilor investite în îmbunătățiri funciare (construcții) se datorează duratei economice limitate a clădirilor, în timp ce în raport cu terenul această perioadă este infinită.

Calculele arată că cea mai eficientă utilizare a site-ului ar fi adăpostirea unui magazin de vânzare cu amănuntul, care asigură cel mai mare venit din teren.

Astfel, cea mai eficientă utilizare nu va însemna neapărat cea mai scumpă construcție sau cea care va produce cel mai mare venit brut din exploatare sau chiar cel mai mare venit net din exploatare. Mai degrabă, relația dintre aceste variabile care maximizează rentabilitatea terenului (rentabilitatea capitalului investit în dezvoltarea sitului) determină cea mai eficientă utilizare.

În concluzie, cea mai bună utilizare potențială a terenurilor libere este de obicei o utilizare pe termen lung și este de așteptat să fie suficientă pentru durata normală de viață a îmbunătățirilor, a cărei lungime va depinde de tipul clădirii, calitatea construcției și alți factori.

Informații conexe.

Cu alte cuvinte, posibilitatea fizică implică o astfel de utilizare posibilă care corespunde mărimii, formei și peisajului terenului, precum și caracteristicilor solului. În plus, este necesar să se țină cont de prezența comunicărilor sau de posibilitatea de a le pune.

Opțiunea pentru utilizarea cea mai eficientă a proprietății evaluate trebuie să îndeplinească patru criterii - acestea sunt:

Admisibilitatea juridică;
. fezabilitate fizică;
. securitate financiara;
. productivitate maximă.

Secvența de luare în considerare a acestor criterii în timpul analizei diferitelor opțiuni de utilizare a bunurilor imobiliare pentru a-l selecta pe cea mai eficientă corespunde de obicei celor de mai sus. Admisibilitatea legală și fezabilitatea fizică sunt luate în considerare mai întâi, urmate de viabilitatea financiară și productivitatea maximă. Această secvență a procedurii de analiză se datorează faptului că cel mai eficient caz de utilizare, chiar dacă finanțarea necesară este disponibilă, nu este fezabilă dacă este interzis legal sau implementarea lui fizică este imposibilă.

Admisibilitatea legală.

Admisibilitatea legală a fiecărui caz de utilizare considerat este verificată mai întâi în toate cazurile. Cu toate acestea, utilizarea optimă a proprietății nu trebuie confundată cu cerința legală de a folosi proprietatea în scopul propus.

Evaluatorul examinează restricțiile private, reglementările de zonare, codurile de construcție, reglementările de conservare istorică și legile de mediu care se pot aplica unor utilizări potențiale specifice. Alegerea celei mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare poate fi influențată de prezența contractelor de închiriere pe termen lung. Pe durata rămasă a termenului de închiriere, utilizarea proprietății este supusă termenilor contractului de închiriere. Dacă utilizarea cea mai eficientă a unei proprietăți este constrânsă de existența unui contract de închiriere, acest lucru ar trebui reflectat în raportul de evaluare.

De exemplu, dacă o proprietate este constrânsă de un contract de închiriere care expiră în mai mult de 12 ani, atunci este posibil să nu fie fezabil din punct de vedere economic să construiți o nouă clădire care are o durată de viață economică de 40 de ani.

În plus, este necesar să se țină cont de eventualele restricții care pot fi incluse în acordul de cumpărare a bunurilor imobiliare. Aceste restricții pot viza anumite zone de utilizare, pot specifica locația clădirilor pe un teren, parametrii clădirilor și tipul de materiale de construcție utilizate. În cazul în care restricțiile de fapte intră în conflict cu prevederile legale mai generale, cum ar fi codurile de construcție, atunci restricția maximă este de obicei luată în considerare.

Codurile de construcție pot descuraja terenul să fie dezvoltat cu cele mai eficiente clădiri dacă cresc costurile de construcție pentru a îndeplini standardele tehnice. Acest lucru împiedică în cele din urmă dezvoltarea teritoriilor. În unele zone, codurile de construcție sunt folosite pentru a reduce construcțiile noi și a limita creșterea. Regulile actuale de utilizare a terenurilor au ca scop protejarea mediului. Evaluatorii trebuie să țină cont de standardele de curățenie a aerului și a apei, precum și de opinia publică cu privire la proiectele de dezvoltare propuse.

Exemplu. Construcția clădirilor de un anumit număr de etaje, spargeri de incendiu, cerințe de izolație.

O opțiune de utilizare care este interzisă de lege la data evaluării poate fi luată în considerare în etapele ulterioare de analiză numai dacă evaluatorul intenționează să facă modificări standardelor existente. Cu toate acestea, probabilitatea schimbărilor în legislație, coduri de construcție, reglementări de zonare etc. nu este niciodată 100% sigură.

Fezabilitate fizică.

Alegerea celei mai eficiente opțiuni de utilizare a bunurilor imobiliare ar trebui să se bazeze pe fezabilitatea fizică a acesteia. Criteriile de fezabilitate fizică - dimensiunea, forma, suprafața, designul, condițiile solului și căile de acces la sit și riscul de dezastre naturale (cum ar fi inundații sau cutremur) - influențează utilizarea propusă a terenului. Utilitatea finală a unui teren depinde de dimensiunea și forma acestuia. Unele opțiuni oferă cel mai mare efect numai pe baza utilizării unei zone de o anumită dimensiune. În acest caz, este necesar să se determine posibilitatea extinderii terenului existent, deoarece unele parcele ar putea să nu aibă potențialul de extindere. Forma parcelelor afectează productivitatea finală, întrucât costurile de dezvoltare a unui teren de formă neregulată pot fi mai mari, ceea ce îi reduce și mai mult utilitatea, comparativ cu parcelele cu laturi netede. În mod similar, prezența căilor de acces către șantier și utilități crește productivitatea finală a acestuia, deoarece se realizează economii la dezvoltarea acestuia. Astfel, capacitatea liberă a instalațiilor de tratare limitează dimensiunile fizice ale opțiunii de dezvoltare eficientă propusă. Caracteristicile topografice sau de sol ale unui teren se reflectă în utilitatea funcțională a sitului. Aspectele negative identificate de evaluator complică dezvoltarea acestuia sau măresc costurile de dezvoltare. Deoarece toate parcelele de pe piață concurează între ele, parcela evaluată nu poate fi nepotrivită pentru cea mai eficientă utilizare, deoarece este inferioară altor parcele tipice zonei.

În procesul de analiză a fezabilității fizice a unei opțiuni de utilizare eficace, este necesar să se ia în considerare starea clădirilor și a structurilor pentru a determina posibilitatea continuării funcționării acesteia pe o bază nouă. Dacă clădirile trebuie reamenajate pentru a asigura o utilizare optimă, costurile necesare pentru aceasta ar trebui calculate și comparate cu rentabilitatea finală. De obicei, costul renovării unei proprietăți depinde de starea fizică și de locația proprietății.

Securitate financiara.

Următoarea etapă de selectare a tipurilor de utilizare este o analiză a securității financiare. O opțiune este considerată viabilă din punct de vedere financiar dacă oferă venituri din exploatare egale sau mai mari decât costurile de exploatare, costurile de finanțare și schema de rentabilitate necesară a capitalului. Astfel, toate utilizările care pot oferi venituri pozitive sunt considerate fezabile din punct de vedere financiar. În cazul în care tipul de utilizare nu implică încasarea unor venituri regulate din exploatare, atunci analiza selectează acele opțiuni care creează bunuri imobiliare la un cost egal sau depășind costul construirii sau reconstrucției unității pentru acest nou tip de utilizare. Evaluatorul trebuie să compare câștigurile de capital sau veniturile din utilizarea proprietății cu cheltuielile de capital efectuate. Dacă veniturile sunt mai mici decât cheltuielile sau le depășesc doar puțin, acest tip de utilizare este considerat nerealizabil financiar.

Pentru a evalua utilizările care generează venituri regulate din exploatare, pentru fiecare dintre ele evaluatorul calculează venitul net din exploatare total, rata individuală de rentabilitate a capitalului investit și suma veniturilor atribuibile terenului. În cazul în care venitul net îndeplinește randamentul necesar al investiției și asigură rentabilitatea necesară a terenului, utilizarea este fezabilă din punct de vedere financiar. Evident, identificarea utilizărilor fezabile financiar se bazează pe o analiză a cererii, ofertei și locației.

Productivitate maximă.

Productivitatea maximă este cea mai mare valoare a unui teren ca atare, indiferent dacă acesta este vacant (de fapt sau condiționat) sau construit. Astfel, punerea în aplicare a acestui criteriu presupune, din toate permisele legal, implementabile fizic și asigurând un venit pozitiv, alegerea tipului de utilizare care asigură valoarea maximă a bazei imobilului - terenul. Opțiunea potențială pentru utilizarea cât mai eficientă a terenului reflectă un program de utilizare a terenului pe termen lung, atent dezvoltat și destul de specific, asociat cu viața normală a clădirilor și structurilor. Durata de viață depinde de tipul clădirii, de calitatea lucrărilor de construcție și de alți factori.

Productivitatea maximă a unui teren este determinată prin raportarea sumei venitului său la rata de capitalizare cerută de piață pentru un anumit tip de utilizare. Cu toate acestea, în funcție de utilizarea aleasă a proprietății, metoda de determinare a valorii terenului poate fi diferită. Alegerea metodei depinde de gradul de reorientare a scopului real al proprietății care se evaluează, de nivelul de risc al opțiunii luate în considerare, de rata de rentabilitate necesară și de perioada de recuperare a capitalului și de momentul implementării opțiunii propuse. pentru utilizarea proprietății. Tipul de utilizare care asigură cea mai mare rentabilitate a terenului este cel mai eficient. Baza tuturor metodelor utilizate pentru determinarea valorii unui teren pentru a selecta cea mai eficientă opțiune este așa-numita tehnică reziduală. Veniturile din terenuri sunt considerate ca fiind soldul dintre veniturile totale generate de imobile și acele sume de venituri care sunt asigurate prin atragerea de muncă, capital, active fixe (cladiri și structuri funcționale). Costul unui teren, la rândul său, reprezintă diferența dintre costul total al întregii proprietăți și valoarea reziduală a clădirilor sau costurile construcției acestora.

Cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare poate fi realizată fie pe baza clădirilor existente, fie implică construirea unor îmbunătățiri fundamental noi, ceea ce necesită considerarea terenului ca vacant. Pe baza acestui fapt, evaluatorii folosesc două tehnici atunci când analizează cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare:

Cea mai eficientă utilizare a site-ului ca unul nedezvoltat;
. cea mai eficientă utilizare a site-ului ca zonă construită.

Există următoarele motive principale pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a terenului ca nedezvoltat:

1. Izolarea în valoarea imobilului a valorii numai a terenului.
2. Utilizarea metodei de vânzare comparabilă pentru a evalua terenul dezvoltat.
3. Calculul pierderii de valoare din cauza uzurii externe.
4. Evaluarea valorii reale a terenului ca parte a unei proprietăți imobiliare, care nu este optimă pentru un anumit sit.

Analiza utilizării celei mai eficiente a unei zone construite se face din două motive:

1. Identificarea tipului de utilizare a proprietății care oferă cea mai mare rentabilitate totală a capitalului investit.
2. Identificarea obiectelor imobiliare de pe piață cu același scop cu un nivel comparabil de eficiență de utilizare.

Să luăm în considerare diferența dintre cea mai eficientă utilizare a unui șantier fără clădiri și o proprietate cu clădiri folosind exemplul imobilului industrial care are emisii toxice. Zona în care se află obiectul analizat, datorită caracteristicilor sale naturale, este în curs de dezvoltare ca zonă rezidențială suburbană. Eficiența maximă a utilizării unui site fără clădiri se va baza cel mai probabil pe utilizarea acestuia ca cabană rezidențială. În acest caz, vor exista costuri pentru demolarea și eliminarea instalației existente. În practică, un potențial proprietar va reamenaja un site doar dacă valoarea reziduală a clădirilor este scăzută.

În funcție de cât de apropiată este utilizarea selectată care necesită construcție nouă față de data evaluării, utilizarea existentă poate fi considerată o utilizare intermediară. Astfel, dacă, conform planului de extindere a terenului intravilan, construcția de cabane va ajunge pe terenul analizat în cinci ani, iar perioada necesară pentru demolarea clădirilor existente și construcția unei noi cabane este de un an, cele patru -exploatarea anuală a proprietății industriale existente este considerată ca o utilizare intermediară. Cu toate acestea, dacă nivelul competitiv al cererii este mai mare pentru uz industrial, atunci este probabil ca cea mai eficientă utilizare a proprietății să fie menținerea utilizării existente în timp ce se efectuează lucrările de mediu necesare cu costurile asociate.

Teoria evaluării imobiliare necesită analiza unui teren, presupunând că nu există clădiri pe acesta, chiar dacă amplasamentul este dezvoltat, pentru a determina dacă utilizarea actuală este solicitată și dacă ar trebui continuată sau înlocuită.

Metoda de determinare a celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății evaluate ca teren neamenajat se bazează pe ipoteza că aceasta nu are clădiri sau poate fi curățată de clădiri ca urmare a demolării acestora. Ca urmare, valoarea terenului este determinată pe baza selecției posibilelor utilizări care asigură rentabilitatea bunurilor imobiliare și a selecției parametrilor bunurilor imobiliare în conformitate cu un scop specific.

Opțiunea de utilizare a unui teren ca nedezvoltat are două tipuri principale:

1. Folosirea unui teren pentru speculație, adică pentru vânzarea lui fără îmbunătățiri unui investitor care ulterior îl va dezvolta în conformitate cu cerințele pieței sau propriile preferințe. Această opțiune este aplicabilă atunci când piețele imobiliare sunt suprasaturate.

2. Dezvoltarea terenului cu clădiri și structuri noi, inclusiv:

Dezvoltare fără utilizare intermediară dacă o nouă utilizare este luată în considerare și acceptată de piață la data analizei;
- dezvoltarea cu utilizare intermediară presupune păstrarea temporară a opțiunii de utilizare existente până când noua opțiune este solicitată de piață, pe baza previziunii situației pieței;
- împărțirea sau consolidarea unui teren pentru a obține cea mai eficientă utilizare;
- dezvoltarea amplasamentului cu clădiri noi similare ca scop și parametri fizici cu instalația existentă.

Cea mai frecventă situație de evaluare a imobilelor pe baza unui teren neamenajat este nedezvoltarea condiționată a acestuia. Acest lucru se datorează faptului că pe amplasamentul analizat există o clădire, ceea ce afectează valoarea proprietății. În acest caz, alegerea opțiunii pentru utilizarea cât mai eficientă a site-ului ca nedezvoltat ia forma proiectării investițiilor în etapa de luare a deciziilor.

În acest caz, evaluatorul trebuie să răspundă la o serie de întrebări:

1. Cum poate fi folosit un teren dacă nu este efectiv dezvoltat sau poate fi curățat de clădirile existente?
2. Ce tip de clădire sau alte structuri care susțin destinația selectată pot fi construite pe acest teren, în funcție de caracteristicile sale fizice și de altă natură, și în ce interval de timp?
3. Utilizarea existentă ar trebui considerată ca o utilizare intermediară?

De exemplu, dacă sunt necesare lucrări de construcție pentru a obține cea mai eficientă utilizare a terenului, evaluatorul ar trebui să determine:

Costurile demolarii cladirilor existente;
- tipul de utilizare cât mai eficientă a proprietății (birou, hotel, depozit etc.), corespunzător standardelor actuale ale pieței și cuprinzând elemente la prețurile cele mai rezonabile;
- caracteristicile clădirilor optime care ar trebui ridicate pentru a maximiza utilizarea potențialelor caracteristici ale amplasamentului (numărul de etaje, suprafața optimă a unităților funcționale, numărul acestor unități etc.);
- nivelul chiriei și al costurilor de exploatare;
- costul clădirilor în curs de construcție, ținând cont de costurile de finanțare.

Cea mai eficientă utilizare a unui teren ca construcție presupune conservarea clădirilor existente pe amplasamentul analizat. Opțiunea de utilizare a unui teren ca fiind construit are două tipuri principale:

1. menținerea scopului existent al proprietății evaluate;
2. modificarea scopului existent al bunului evaluat.

În ambele cazuri, se iau în considerare necesitatea și posibilitatea:

Mentinerea volumului existent si a calitatii serviciilor prestate de imobiliare;
. efectuarea de lucrări de construcție pentru reconstrucția clădirilor pentru a le îmbunătăți clasa și a modifica tarifele de închiriere;
. efectuarea de lucrări de construcție pentru extinderea zonei prin extinderi suplimentare sau construirea de etaje suplimentare;
. reducerea suprafețelor existente prin demolare parțială.

Evaluatorul, comparând varianta de utilizare existentă pentru clădirile situate pe teren cu varianta optimă de construcție, trebuie să primească răspuns la următoarele întrebări:

1. Este recomandabil să continuați funcționarea clădirii în starea sa actuală?
2. Ce variantă de reconstrucție a clădirii ar trebui să aleg: reconstrucție, extindere, demolare parțială?
3. Cum și în ce interval de timp vor fi recuperate costurile?

Cea mai optima varianta de folosire a cladirilor va asigura costul maxim al investitiilor imobiliare atractive, tinand cont de rata de rentabilitate determinata in functie de riscul optiunii alese. Este clar că riscurile menținerii utilizării existente a proprietății și diferitele opțiuni de reamenajare nu vor fi aceleași. Raportul de evaluare trebuie să separe cea mai bună utilizare a sitului ca nedezvoltat de cea mai bună utilizare a sitului așa cum este dezvoltat. Raportul de evaluare trebuie să identifice, să explice și să justifice în mod clar scopul și concluzia fiecărei utilizări.