Из сторон обязана возвратить другой. Применение последствий недействительности сделок (возврат исполненного по недействительной сделке). На что рассчитывать собственнику

Применение последствий недействительности сделок (возврат исполненного по недействительной сделке)

Двусторонняя реституция установлена ГК РФ как общий случай последствия недействительности сделок. Это восстановление прежнего состояния. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п.2 ст. 167 ГК РФ). Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

При возврате всего полученного по сделке возможны различные ситуации.

Когда одной из сторон не было своевременно произведено исполнения по сделке либо возврата всего полученного по сделке или было произведено частичное исполнение. В таких случаях к требованиям о применении последствий недействительности сделки на основании положения пп.1 ст.1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом приведенной нормы Пленум ВС и ВАС РФ указал, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст.1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного по сделке другой стороне.

При неравном исполнении к отношениям сторон применяется ст. 1107 ГК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи лицо, неосновательно удерживающее имущество, обязано возвратить или возместить другой стороне все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества. Согласно пункта 2, если лицо не возвращает денежную сумму, то на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в размере существующей в месте жительства (для граждан) или месте нахождения (для юридического лица) потерпевшего учетной ставки банковского процента. На практике для расчетов применяется ставка рефинансирования Центрального Банка РФ. Доходы от использования неосновательно удерживаемого имущества либо проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной либо с момента, когда лицо, неосновательно удерживающее имущество или денежные средства, узнало или должно было узнать об обстоятельствах, свидетельствующих о ничтожности сделки.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, то есть совершения сделки, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, но с момента, когда он узнал или должен был узнать о признании сделки недействительной (п.1 ст.1105 ГК РФ).

В п.2 ст. 167 ГК РФ, в котором установлено общее правило по применению двусторонней реституции, специально оговаривается, что иные последствия недействительности сделок могут быть определены в законе. Одним из таких последствий является односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке в доход Российской Федерации. Такие последствия применяются в случае виновности одной из сторон, например, при обмане, насилии, действиях, нарушающих основы правопорядка и нравственности.

Если в совершении противоправной сделки виновны обе стороны, то только конфискационные последствия. Никакой реституции не происходит, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход РФ. Это, например, сделки по продаже оружия, изготовленного кустарным способом.

Наряду с общими применяются и специальные последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на виновную сторону возместить ущерб, понесенный другой стороной вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

Полное возмещение предполагает компенсацию двух элементов убытков: реального ущерба (иначе положительного ущерба) и упущенной выгоды (иначе неполученные доходы). Первый составляют расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Второй элемент убытков - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы не была совершена недействительная сделка.

Размер подлежащих возмещению убытков во многом зависит от того, какие цены положены в основу расчета. С учетом процесса инфляции применение цен, существовавших на день совершения недействительной сделки, не обеспечивало бы полного возмещения убытков, более того, в ряде случаев ставило бы виновную сторону в более выгодное положение, нежели потерпевшего. Поэтому в качестве презумпции установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день обращения потерпевшего в суд с требованием о признании совершенной сделки недействительной и о применении последствий недействительности. Суду предоставлено право, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, присуждая возмещение виновным убытков, исходить из цен, существующих на день вынесения решения (п.3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных совершением недействительной сделки.

Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Например, справками о ценах, существующих на данный момент на рынке на аналогичный товар.

При применении последствия недействительности сделок в зависимости от оснований законом может быть предусмотрено возмещение виновным только реального ущерба (п.1 ст.171, п.2 ст.178, п.2 ст. 179 ГК РФ). Исключение составляют случаи несоблюдения формы при совершении сделки, когда закон допускает принудительное совершение сделки в надлежащей форме при выполнении определенных условий (п. 2, п.3 ст. 165 ГК РФ). Тогда потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков - и реального ущерба, и упущенной выгоды.

При совершении недействительных сделок, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительные последствия недействительности сделок будут выражаться в возмещение потерпевшему реального ущерба.

В ряде случаев требованиям, указанным в законодательстве, противоречит только часть сделки, то есть отдельные ее условия. На этот случай Гражданский Кодекс (ст.180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. То есть решающим фактором является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Если без этой части сделка утрачивает интерес для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом.

В каждом конкретном случае суду, рассматривающему требования о признании сделки недействительной либо о применении последствия недействительности сделок, необходимо устанавливать наличие интереса к совершению сделки у сторон на изменившихся условиях с учетом недействительности части сделки.

Таким образом, последствия недействительности сделок - это: двусторонняя реституция, односторонняя реституция и конфискация. По общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При конфискации это имущество идет в доход РФ. К отношениям по недействительным сделкам субсидиарно могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. Законом может быть предусмотрена обязанность виновного возместить реальный ущерб, причиненный потерпевшему совершением недействительной сделки. Недействительность части сделки не препятствует признанию действительности сделки в целом.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Комментарий к статье 167 Гражданского Кодекса РФ

1. Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента ее совершения.

Однако из этих общих правил ГК допускает исключения. Согласно п. 2 ст. 172 ничтожная сделка малолетнего в его интересах может быть признана судом действительной. Кроме того, оспоримая сделка может быть признана судом недействительной не с момента ее совершения, а на будущее (см. п. 6 наст. коммент.).

2. Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.

При возмещении стоимости могут возникать два вопроса: как она должна определяться и на какой момент. В случае спора между сторонами эти вопросы следует решать по правилам ГК о цене договора (п. 3 ст. 424) и дате определения возмещаемых убытков (п. 3 ст. 393), как нормах, которые могут использоваться в порядке аналогии закона.

3. Иные последствия недействительности сделки, которые согласно п. 2 ст. 167 могут предусматриваться законом, определяются в ГК по-разному: в общей форме и для некоторых видов недействительных сделок.

Общим дополнительным последствием является правило ст. 1103 ГК о применении к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке положений о неосновательном обогащении. Это важное нововведение ГК по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

Согласно ст. 1103 ГК к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила гл. 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения (ст. ст. 1102 - 1109). Это позволяет сторонам недействительной сделки, помимо возврата полученного по сделке в натуре или его стоимости, требовать также доходов, которые были извлечены или могли быть извлечены из этого имущества, а по денежному возмещению - процентов (ст. 1107). При возврате имущества или возмещении его стоимости можно требовать возмещения необходимых затрат с зачетом полученных выгод (ст. 1108).

4. Применительно к отдельным видам недействительных сделок в изъятие из общих правил п. 2 ст. 167 взаимная реституция не предусматривается и вводится правило о возврате полученного только одной стороной (ст. 179 ГК РФ) или о взыскании полученного по сделке в доход бюджета (ст. 169 ГК).

5. В некоторых случаях недействительности сделок ГК в качестве иных дополнительных ее последствий предоставляет заинтересованному лицу право требовать возмещения убытков, понесенных вследствие такой недействительности. Требование убытков допускается в силу ст. ст. 178, 179, 687, п. 3 ст. 951. Если это право в ГК не упоминается, для заявления подобного требования нет оснований.

В отношении исполненной и сохраненной части сделки по общему правилу остаются в силе взаимные права и обязанности сторон. Например, при прекращении на будущее недействительного договора аренды стороны обязаны исполнить свои взаимные обязательства, связанные с фактическим пользованием имуществом (уплатить арендную плату, расходы по содержанию имущества и т.д.). Однако из решения суда, с учетом особенностей отдельных случаев недействительности, может вытекать иное решение этого вопроса.

Комментарий к ст. 167 ГК РФ

1. Комментируемая статья закрепляет общие правовые последствия недействительных сделок, которые сводятся к следующему. Прежде всего, данная статья раскрывает сущность недействительной сделки как действия, которое не порождает тех правовых последствий, на которые оно было направлено. В п. 1 ст. 167 прямо указывается на то, что недействительная сделка влечет лишь те правовые последствия, которые связаны с ее недействительностью.

Данное положение имеет, однако, отдельные исключения. Так, согласно п. 1 ст. 165 ГК суд может признать действительной сделку, не облеченную в требуемую законом нотариальную форму; в соответствии с п. 2 ст. 172 ГК судом может быть признана действительной сделка малолетнего, совершенная к его выгоде, и т. д.

2. Далее, по общему правилу недействительная сделка является таковой с момента ее совершения (п. 1 ст. 167). Это положение, вполне естественное для ничтожных сделок, принципиально для сделок оспоримых. Последние не порождают последствий, на которые они были направлены, с самого начала, а не с момента вступления в силу судебного решения о признании их недействительными, которое действует с обратной силой.

Данное правило знает исключение, которое предусмотрено п. 3 ст. 167. В ряде случаев, исходя из характера оспоримой сделки, она может быть прекращена лишь на будущее время. Так, если предметом сделки было оказание услуг или предоставление имущества во временное пользование, возвращение сторон в первоначальное положение при частичном исполнении сделки оказывается невозможным, поскольку соответствующая услуга уже потреблена, а из имущества в процессе его использования извлечены полезные свойства. В этом случае суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Это означает, что к отношениям сторон, имевшим место до вступления в силу решения суда, применяются условия той сделки, которая признана судом недействительной.

Указанное исключение распространяется лишь на оспоримые сделки. Если аналогичная ситуация возникает применительно к ничтожным сделкам, отношения сторон регулируются в основном правилами о неосновательном обогащении.

Признание сделки недействительной следует отличать от расторжения и отмены сделки, при которых права и обязанности сторон по общему правилу прекращаются лишь на будущее время.

3. Наконец, следует иметь в виду, что общие последствия недействительности сделок, как, впрочем, и все остальные положения § 2 гл. 9 ГК, применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и ст. 431.1 ГК (см. комментарий к ст. 431.1 ГК).

4. Правила комментируемой статьи распространяются как на оспоримые, так и на ничтожные сделки. Различный порядок признания их недействительными не оказывает никакого влияния на последствия их недействительности. Иными словами, после признания оспоримой сделки недействительной она ничем не отличается от ничтожной сделки.

Из этого правила также есть отдельные исключения. Об одном из них, а именно о возможности прекращения оспоримой сделки лишь на будущее время (п. 3 ст. 167), уже говорилось в п. 2. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 431.1 ГК в случае признания недействительным по требованию одной из сторон договора, который является оспоримой сделкой и исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, общие последствия недействительности сделки применяются, если иные последствия недействительности договора не предусмотрены соглашением сторон, заключенным после признания договора недействительным и не затрагивающим интересов третьих лиц, а также не нарушающим публичных интересов (см. комментарий к ст. 431.1 ГК). Наконец, имеются и более частные различия в последствиях недействительности отдельных оспоримых и ничтожных сделок. Так, только в оспоримых сделках возможны односторонняя реституция (ст. 179 ГК), а также возмещение вреда, причиненного одной стороной сделки другой (ст. 178, 179 ГК).

5. Пункт п. 1 комментируемой статьи дополнен новым абзацем, указывающем на недобросовестность лица, знавшего об основаниях недействительности оспоримой сделки, если оспоримая сделка признана недействительной. Из смысла данной нормы следует, что знать об этом сторона должна была знать уже на момент совершения сделки. Хотя применительно к ничтожным сделкам подобное правило не установлено, по аналогии закона можно сделать аналогичный вывод в отношении стороны, знавшей о ничтожности заключенной сделки.

Констатация факта недобросовестности одной из сторон сделки может служить основанием для применения к ней предусмотренных законом санкций, в частности предъявления требования о взыскании убытков.

6. В качестве общего последствия недействительности сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу. Согласно п. 2 ст. 167 взаимная реституция наступает во всех случаях, если только законом не установлены иные последствия недействительности сделки.

По своей юридической природе двусторонняя реституция - особая санкция, в которой выражено отрицательное отношение государства к сделке, не соответствующей тем или иным требованиям закона. Однако эта санкция не относится к мерам гражданско-правовой ответственности, а значит, не требует для своего применения установления вины сторон и иных условий гражданско-правовой ответственности.

В силу своей природы реституция применяется лишь тогда, когда сделка хотя бы частично исполнена сторонами. Если же стороны к исполнению сделки еще не приступили, дело ограничивается констатацией ее недействительности, что следует расценивать в качестве запрета на ее исполнение.

7. По смыслу п. 2 ст. 167 ГК взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

8. В случаях, когда возврат полученного по сделке в натуре невозможен (например, переданное по сделке имущество потреблено, работа выполнена, услуга оказана и т. п.), стороны обязаны возместить полученное в деньгах. Данное правило применимо далеко не всегда, поскольку потребление соответствующего блага нередко делает бессмысленным возврат его стоимости в ответ на получение уплаченной за него цены. Тем не менее указанное правило полезно, поскольку, во-первых, пригодно для большинства ситуаций и, во-вторых, свидетельствует о последовательном подходе законодателя к последствиям недействительности сделок.

Стоимость полученного определяется по соглашению сторон, а в случае возникновения спора устанавливается на основании правил, закрепленных п. 3 ст. 393 ГК, которые могут быть применены по аналогии закона.

Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК).

9. Двусторонняя реституция, а при невозможности возвратить полученное в натуре - замена его денежным эквивалентом применяются, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Под «иными последствиями, предусмотренными законом», понимаются последствия двоякого рода.

Во-первых, это последствия, наступающие вместо двусторонней реституции. К ним относятся возврат переданного по сделке лишь одной стороне (односторонняя реституция), взыскание всего полученного по сделке в доход РФ (отсутствие реституции), признание сделки действительной (п. 2 ст. 165, п. 2 ст. 172 ГК) и невозможность истребования вещи у добросовестного приобретателя при наличии условий, предусмотренных ст. 302 ГК.

Во-вторых, это последствия, которые могут наступить наряду с двусторонней реституцией и носящие по отношению к ней вспомогательный характер. Ими являются:
а) производство расчетов, связанных как с доходами, извлеченными из имущества в период его нахождения у другой стороны, так и с затратами на содержание имущества, а также на его улучшение. Хотя указанный аспект отношений сторон комментируемой статьи, как и вообще правилами гл. 9 ГК, не урегулирован, к нему по прямому указанию ст. 1103 ГК приложимы правила о возврате неосновательного обогащения. Поэтому правовой базой для производства расчетов между сторонами недействительной сделки служат ст. 1107, 1108 ГК;
б) взыскание убытков в виде реального ущерба, которые сторона, считающаяся потерпевшей, понесла по вине другой стороны в связи с признанием сделки недействительной (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 178, п. 2 ст. 179, п. 3 ст. 951 ГК). По своей правовой природе данное требование носит деликтный характер.

10. Пункт 4 предоставляет суду возможность не применять последствия недействительности сделки, если, по мнению суда, это будет противоречить основам правопорядка и нравственности. Принимая такое решение, суд должен не ограничиваться абстрактной ссылкой на основы правопорядка и нравственности, а указать на конкретные обстоятельства, которые, по его мнению, препятствуют применить общие последствия недействительности сделки.

О понятии «основы правопорядка и нравственности» см. комментарий к ст. 169 ГК.

Судебная практика по ст. 167 ГК РФ

Позиции высших судов по статье 167 Гражданского кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации

1. Определение от 7 октября 2019 г. по делу № А73-11583/2015
2. Определение от 4 октября 2019 г. по делу № А66-5899/2017
3. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А65-28630/2016
4. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А63-12302/2018
5. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А14-24627/2017
6. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А14-24625/2017
7. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А41-60743/2016
8. Определение от 1 октября 2019 г. по делу № А60-21836/2018
9. Определение от 30 сентября 2019 г. по делу № А40-239289/2015
10. Определение от 30 сентября 2019 г. по делу № А27-4297/2016

Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Законных оснований для признания ее таковой предостаточно. О них мы рассказали в выпуске «СБ» в № 47 от 20 ноября 2008 г. Зная об этих основаниях, легче уберечься от неприятных сюрпризов, не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости.

Сегодня попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявлена вне закона

Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры. Такому горемыке не стоит надеяться и на получение положенного по закону имущественного налогового вычета. Сделка недействительна с момента ее совершения.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

А кто честный?

Как следует из Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество (квартиру, дом, земельный участок), не знало и не могло знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается недобросовестным.

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно не всегда.

Осторожно: липа!

Если покупатель является добросовестным приобретателем, настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в следующих случаях:
– когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение;
– похищено у того или другого;
– выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вот, например, довольно распространенная ситуация с продажей квартиры по доверенности. Сегодня мошенники научились так умело подделывать паспорта, деньги и др., что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание ее, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продать квартиру, заняться оформлением документов для продажи, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т.д. Вооружившись такой бумагой, аферисты совершают сделки. При этом настоящий собственник о ее существовании, как говорится, ни сном ни духом...

Если сделка по липовой доверенности дойдет до логического конца, то есть мошенники найдут покупателя и продадут квартиру, собственник в данной ситуации может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из его владения помимо его воли. Ну не хотел он продавать квартиру, а нечестные люди обманным путем лишили его собственности!

Во всех этих случаях будет действовать правило о двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Также потребовать возврата своей квартиры от добросовестного приобретателя можно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать; при безвозмездности сделки – то есть когда новый собственник стал хозяином квартиры абсолютно бесплатно. Например, ему ее подарил человек, который не имел никакого отношения к своему «подарку». И через дарение прежний собственник может вернуть свое имущество так же во всех случаях.

Если с покупателем все предельно ясно: он должен будет освободить квартиру для настоящего собственника, – то как же он получит свои деньги, которых у собственника нет? Он ничего и не будет должен такому неудачливому покупателю, ведь денег-то никаких не получал. И ему ничего не останется делать, как искать мошенников и с них уже требовать возврата своих «кровных». Но, как это обычно бывает, после удачно провернутой аферы выйти на след мошенников бывает затруднительно.

Бывают исключения...

Двусторонняя реституция невозможна, если:
– одна из сторон сделки не может исполнить обязательство по возврату полученного ни в натуре, ни в деньгах (ст. 416 ГК);
– в случае односторонней сделки (например, дарения);
– если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое существование (например, когда юридическое лицо ликвидировано);
– если иные последствия недействительности предусмотрены самим законом. Например, при признании недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), в доход государства взыскивается все полученное по такой сделке стороной (сторонами), совершившей такую сделку умышленно.

Покупатель желает знать

Если дело грозит закончиться не в пользу добросовестного приобретателя, то есть квартиру возвращают настоящему собственнику, честному покупателю необходимо знать следующее:
– при истребовании имущества он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость евроремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома;
– согласно принятой в 2006 году дополнительной статьи 31.1 к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такое же право есть и у собственника жилого помещения, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению.

То есть если добросовестный приобретатель вернул квартиру собственнику, а затем подал в суд иск к мошенникам о возмещении ущерба, но те не спешат выполнить решение суда, то в течение одного года возникает право на компенсацию. То же самое касается и собственника квартиры, который не может истребовать ее от честного покупателя.

Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Хотя особо рассчитывать на эту компенсацию не стоит. Но эта дополнительная статья о добросовестном приобретателе. Несмотря на то что ст. 31.1 о добросовестном приобретателе была дополнительно внесена в Закон о государственной регистрации четыре года назад, она не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали и по сей день. То есть пока еще ни один обманутый добросовестный приобретатель или бывший собственник не получил такую компенсацию.

На что рассчитывать собственнику?

Помимо того что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения».

Так, если покупатель является недобросовестным, собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения жилплощадью. Например, если после покупки квартира сдавалась по договору найма, собственник может потребовать с лжесобственника все полученные за это время доходы.

Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае с него можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом. Но опять же, если действовали мошенники, то сначала придется их еще разыскать, чтобы предъявить иск.

Что ждет «нехорошего» продавца?

Во-первых, продавец, который не имел права продавать или другим образом распоряжаться имуществом, обязан будет вернуть все полученное по незаконной сделке. К нему может предъявить иск как собственник жилого помещения, так и добросовестный приобретатель.

Хорошо еще если для нечестного продавца все дело закончится лишь гражданской ответственностью и возмещением ущерба. А ведь оно может дойти и до уголовной ответственности. В Уголовном кодексе РФ существуют статьи, предусматривающие ответственность за мошенничество, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием.

Хотя не всегда в недействительности сделки можно обвинить продавца. Так, например, если первая сделка с жилым помещением является недействительной, то и все последующие сделки с этим жильем также будут признаны недействительными. Такое возможно при приватизации с нарушением прав несовершеннолетних. В дальнейшем при перепродаже квартиры новые собственники могут и не догадываться о данных нарушениях.

Лучше перестраховаться

Во-первых, не стоит при покупке квартиры надеяться на свои знания. Лучше довериться специалистам, которые смогут проверить все документы на квартиру.

Во-вторых, существует так называемое титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на квартиру. Если вы опасаетесь, что сделка с недвижимым имуществом в дальнейшем может быть признана недействительной, то при покупке вы можете застраховать данный риск. Страхование риска утраты прав собственности (титульное страхование) защищает нового собственника от возможных исков бывших собственников, чьи права могли быть нарушены при проведении сделок с недвижимым имуществом. Если вы все же потеряете свое право собственника и суд примет решение не в вашу пользу, страховая компания выплатит вам сумму стоимости квартиры. Многие банки при выдаче ипотечного кредита требуют с заемщиков страхования свого титула права собственности.

Екатерина Дагинова

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Такое действие получило название двусторонней реституции (восстановление прежнего состояния). Двусторонняя реституция применяется к сделкам, совершенным несовершеннолетними, не достигшими 14 лет; к сделкам, совершенным несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, при признании их недействительными; к сделкам, совершенным гражданином, ограниченным судом в дееспособности, в случае признания их недействительными; к недействительным сделках, выходящим за рамки специальной правоспособности и т.д.

Следует иметь в виду, что приведенное выше правило носит общий характер и применяется всякий раз, когда специальной нормой для того или иного вида недействительной сделки не установлены иные последствия.

Применение иных последствий (восстановление одной стороны по сделке в первоначальное положение или взыскание всего переданного по сделке в доход государства) допустимо только в тех случаях, когда имеется прямое на то предписание специального закона. Поскольку такого указания нет, применяется общее правило о восстановлении в первоначальное положение обеих сторон.

Восстановление одной стороны в первоначальное положение

Смысл и основание восстановления одной стороны состоят в том, что в соответствующих случаях недействительность сделки обуславливается неправомерными, виновными (умышленными) действиями одной из сторон, в то время как другая сторона, оказалась потерпевшей от противозаконных действий своего контрагента. В этих случаях виновная сторона должна понести наказание и, наоборот, интересы потерпевшей стороны должны быть ограждены и ее права восстановлены.

Односторонняя реституция заключается в том, что лишь одна из сторон сделки имеет право на возврат того, что она передала другой стороне. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник / под ред. С.С. Алексеева- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. -- С.105 Последняя же не имеет права на имущественное восстановление. То, что этой стороной было передано другой, подлежит взысканию в доход государства. Односторонняя реституция предусмотрена, например, в ст. 179 ГК, которая определяет последствия сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, ненамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечением тяжелых обстоятельств.

Если сделка признана судом недействительной по иску потерпевшего как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы и по некоторым другим обстоятельствах, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ.

Односторонняя реституция может иметь место при наличии определенных условий. Например, при наличии умысла (ст. 189 ГК - сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Обращение переданного по сделке в доход государства- данный вид основных имущественных санкций налагается законом на стороны, совершившие сделку, с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.169

В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ.

Подобное взыскание носит, несомненно, штрафной характер. Д.М. Генкин считает его по существу конфискацией, осуществляемой в гражданском порядке, известной только советскому гражданскому праву. Но существует и другое мнение (В.А. Рясенцев), согласно которому взыскание в доход государства, является новым юридическим явлением, созданным еще Советским государством, а не конфискацией, так как последняя неизвестна, гражданскому праву и применяется только в строго ограниченных законом случаях.

С этими рассуждениями согласиться нельзя. Взыскание предмета недействительной сделки в доход государства по своей природе является именно конфискацией, применение которой допускается в специально предусмотренных случаях.

Требовать исполненного обратно может только сторона, действовавшая без умысла. Если при наличии умысла у одной стороны сделка исполнена другой, последняя имеет право получить исполненное обратно. Виновная сторона должна передать в доход государства все, что с нее причиталось. Если же сделка исполнена только умышленно действовавшей стороной, невиновная сторона должна передать в доход государства все, что полнила по сделке, а сама не должна ее исполнить.

Дополнительные имущественные последствия недействительности сделок- применение такого вида имущественных последствий, как двусторонняя реституция, в отдельных случаях может не дать полного восстановления первоначального имущественного положения стороны по сделке. Для достижения реального восстановления определенного лица в первоначальном имущественном положении закон применительно к ограниченному числу недействительных сделок предусматривает дополнительные имущественные последствия.

Дополнительные имущественные последствия: возмещение понесенного реального ущерба (в сделке с недееспособным лицом, признанной судом недействительной, если другая сторона знала о его недееспособности); недопущение реституции -- все полученное по сделке переходит в доход государства (сделка совершенна с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при умысле обеих сторон). Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учебник / под ред. Л.Ю. Грудцыной, А.А. Спектора.- М.: Юстицинформ, 2008. -С.97

Так, например, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Данный вид имущественных последствий недействительности сделки установлен в целях охраны и обеспечения реальности восстановления прав и законных интересов несовершеннолетних, малолетних, недееспособных и некоторых других указанных в законе граждан. Дополнительные имущественные последствия применяются сверх основных. Лишь при конфискации дополнительные имущественные последствия законом не предусмотрены. Эти последствия могут быть возложены только в случаях, прямо предусмотренных законом. Среди оснований возложения дополнительных имущественных последствий необходимо выделить объективные и субъективные моменты. К числу первых относится наличие у указанных выше лиц убытков, к числу вторых - осведомленность контрагента о соответствующих фактах либо его вина, которая может быть как в форме умысла, так и в форме неосторожности.

Признание сделок недействительными связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате их исполнения. Общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двухсторонней реституцией. Если исполненное возвратить в натуре невозможно, как, например, в случае пользования вещью, выполнения работ, оказания услуг либо гибели или утраты вещи, то сторона обязана возместить стоимость утраченной вещи, работ, услуг или наемной платы, т.е. заменить исполненное в натуре денежной компенсацией (ст. 167 ГК).

В отдельных случаях закон предусматривает санкцию на совершение недействительной сделки в воде взыскания полученного в доход государства. Эта санкция касается только виновной стороны, умышлено совершающей недействительную сделку, потерпевшей же стороне возвращается все полученное виновной стороной либо присуждается компенсация при невозможности возврата в натуре. Такая санкция предусмотрена в отношении виновной стороны за совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (п. 2 ст. 179 ГК). Если виновны в совершении противоправной сделки с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, обе стороны, то в доход Российской Федерации взыскивается все полученное сторонами, либо причитающееся к исполнению. Если виновно действовало только одна сторона, то виновная обязана возместить другой стороне все полученное по сделке, а причитающееся виновной стороне взыскивается в доход государства (ст. 169 ГК).

Наряду с общими последствиями недействительности сделок применяются и специальные в виде возложения обязанности возместить ущерб, понесенной одной из сторон вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности. Возмещению подлежит лишь реальный ущерб, т.е. только умаление в имуществе и фактически понесенный стороной расходы. Такие последствия предусмотрены в отношении стороны, совершившей сделку с недееспособным, если она знала или должна была знать о недееспособности (пп. 2, 3, ст. 171 ГК). Это правило применяется в отношении сделок, совершенных с гражданами в возрасте до и старше 14 лет, ограниченных в дееспособности или неспособных понимать значение совершаемых ими действий или руководить ими.

По сделкам, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительным последствием является возмещение потерпевшему реального ущерба.

В сделках, совершенных под влиянием заблуждения, дополнительное последствия применяются в отношении стороны, по вине которой возникло заблуждение. На нее возлагается обязанность возмещения реального ущерба. Если, заблуждение возникло по вине самой заблуждающейся стороны, либо по обстоятельствам, от нее не зависящим, то и заблуждавшаяся сторона обязана возместить реальный ущерб другой стороне, который последняя могла понести вследствие признания заключенной сделки недействительной (п. 2 ст. 178 ГК).

Законодатель счел необходимым в ряде случаев специально выделить негативные для стороны последствия определенных сделок, которые также можно считать нарушающими основы морали. К их числу относятся сделки, совершенные под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, или кабальные сделки. Все они, подобно тем, о которых идет речь в ст. 169 ГК, признаются недействительными и влекущими переход имущества в доход Российской Федерации в качестве санкции. Однако сохранение этого вида сделок (ст. 179 ГК) в настоящее время уже параллельно с теми, о которых идет речь в ст. 169 ГК, является оправданным, поскольку они и теперь продолжают считаться оспоримыми, а не ничтожными, как это имеет место в отношении сделок, содержащихся в ст. 169 ГК.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые оно было направлено. Это не означает, что недействительная сделка не влечет вообще никаких правовых последствий. Совершение недействительной сделки - противоправное действие (п. 2 ст. 167 ГК).

Сделка считается недействительной не с момента установления или признания этого факта судом, а с момента ее совершения. Поэтому правовые последствия такой сделки применяются к действиям участников сделки, произведенным с момента совершения сделки до вынесения судом соответствующего решения, и могут распространяться на действия, которые еще не произведены одним из участников сделки (см. ч. 2,3 ст. 169 ГК).

В случае недействительности сделки стороны, по общему правилу, обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке в натуре, а при невозможности этого - возместить стоимость полученного в деньгах. Такой взаимный возврат имущества называется двусторонней реституцией.

Иные последствия недействительности сделок предусмотрены, в частности, ст. 169 и 179 ГК. Так, ч. 3 ст. 169 и ст. 179 ГК предусматривают одностороннюю реституцию, т.е. возвращение имущества стороне, у которой отсутствовал умысел при совершении сделки, или потерпевшей стороне, а ч. 2 ст. 169 вообще не допускает реституции.

Возмещение убытков как правое последствие недействительной сделки, предусматривается лишь специальными нормами (см. ст. 178 и 179 ГК). В др. случаях ГК не требует возмещения убытков, которые могут быть причинены сторонам (стороне) сделки.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки распространяются на сделки, нотариальная форма совершения которых установлена как законом, так и соглашением сторон.

Сделка, нотариальная форма которой не соблюдена, является ничтожной (см. п. 1 ст. 160 ГК). К ней применяются последствия, предусмотренные ст. 167 ГК.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, предусмотренных законом. Так несоблюдение требования о регистрации договора об ипотеке в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом, влечет его недействительность (см. пп. 3 и 4 ст 339 ГК).

Сделки, которые признаются законом недействительными вследствие несоблюдения требования их регистрации, являются ничтожными. К ним применяются последствия, предусмотренные ст. 167 ГК.

В п. 2 допускается признание сделки, которая не была нотариально удостоверена, действительной в судебном порядке в целях защиты прав и законных интересов добросовестной стороны. Признание действительной нотариально не удостоверенной сделки возможно при наличии двух условий:

• а) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку;
• б) другая сторона уклоняется от совершения сделки. Последующая нотариальная удостоверение сделки в этом случае не требуется.

В п. 3 предусмотрена возможность вынесения судом решения о регистрации сделки при наличии двух условий:

• а) сделка совершена в надлежащей форме, т.е. соблюдены требования, установленные к простой письменной форме сделке, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению;
• б) одна из сторон уклоняется от регистрации сделки.

Решение о регистрации сделки выносится по требованию заинтересованной стороны, и являются основанием для регистрации сделки.

Уклонение стороны, от нотариального удостоверения сделки или ее регистрации является неисполнение требований закона, предъявляемых к форме сделки, или соглашения сторон о придании сделке нотариальной формы. Поэтому на сторону, которая необоснованна, уклоняется от нотариального удостоверения сделки или ее регистрации, возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в совершении сделки или ее регистрации.

Так как в пп. 2-4 ГК речь идет, по крайней мере, о двух сторонах сделки, возможен вывод, что правила, установленные ими, применяются только к дву - и многосторонним сделкам.